황해전기 부산내외남부영업소

폰테크 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

페이지 정보

작성자 작성자 : 행복이이 연락처 연락처 : E-mail E-mail : djnfgsdj344hg@naver.com 댓글 0건 조회 0회 작성일 25-10-10 12:53

본문

폰테크 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
SBS의 개그 프로그램 <개그투나잇>에서 캐릭터 ‘차우차우’로 인기를 얻었던 개그맨 정세협이 지난 6일 밤 세상을 떠났다. 향년 41세.
정세협은 2008년 SBS 10기 특채 개그맨으로 데뷔한 이후 <웃음을 찾는 사람들>, <개그투나잇> 등에서 활약했다. 지난해부터는 KBS 2TV <개그콘서트>에 복귀해 활발하게 활동했다. 지난달부터 그는 KBS 출신과 타 방송사 출신 개그맨들이 개그로 맞붙는 ‘세기의 대결’ 코너에서 13년 만에 ‘차우차우’로 변신해 열연을 펼쳤다.
정세협은 6일 친구와 함께 있다가 가슴 통증과 호흡곤란을 호소해 병원을 찾았으나 결국 세상을 떠났다. 2015년 백혈병 진단을 받은 그는 2022년 한 유튜브에서 “5년간 백혈병으로 투병했으나 골수이식 후 완치됐다”고 밝힌 바 있다. 대한민국방송코미디언협회에 따르면 사인은 백혈병과는 관련이 없으며, 심장마비가 원인인 것으로 전해졌다.
<개그콘서트> 측은 지난 7일 공식 인스타그램에 글을 올려 “정세협 님의 안타까운 소식에 깊은 애도를 표한다”며 “삼가 고인의 명복을 빕니다”라고 밝혔다.
개그맨들도 SNS를 통해 추모의 마음을 밝혔다. 윤형빈은 “늦은 시간 잠시나마 후배를 위한 기도를 해본다”며 “얼마 전 아무렇지도 않게 인사 나누던 친구였는데, 부디 좋은 기억만 안고 좋은 곳으로 갔기를 바란다. 부디 영복을 기원한다”고 밝혔다.
발인은 9일 오전 7시40분 경기도 화성시 함백산 장례식장에서 엄수됐다. 장지는 함백산추모공원.
기후위기 시대, 교육은 어떤 방향으로 나아가야 할까. 우리는 산업문명이 만들어낸 풍요 속에서 자연을 오랫동안 ‘배경’으로만 여겨왔다. 그러나 이제 자연은 인간의 무대가 아니라 함께 살아야 할 생명의 이웃으로 다가오고 있다. 교육이 이 변화를 외면한다면 다음 세대는 방향을 잃게 될 것이다. 그 새로운 배움의 길목에 ‘농촌유학’이 있다.
농촌유학은 도시 아이들이 한 학기 이상 농촌의 작은 학교에 머물며 배우고 생활하는 프로그램이다. 아이 혼자만 가서 생활하는 ‘홈스테이형’, 지역센터에서 다른 학생과 공동생활하는 ‘유학센터형’, 나아가 ‘가족체류형’이 있다. 아무래도 초등학생이 대다수라 엄마와 아이가 함께 생활하는 가족체류형이 80~90%에 이른다. 아빠가 차를 가지고 주말에 내려와 지방 곳곳을 관광하고 지역 ‘맛집 기행’을 하면서 그 영상을 SNS에 올리는 가정도 있다. 도시에서 벗어나 흙을 밟고 산과 들에서 뛰노는 동안 아이들은 자연을 교과서 삼아 배운다. 논두렁의 개구리 울음, 장마 뒤의 무지개, 마을 어르신의 손끝에서 배우는 삶의 지혜가 모두 수업의 일부가 된다. 한 엄마는 “우리 아이가 처음으로 하늘을 오래 바라보는 법을 배웠다”고 말했다.
2010년대 초반, 자연 속에서 공동체적 삶의 교육을 실현하려는-지금 ‘농어촌유학전국협의회’로 묶인-단체들의 선구적인 노력이 나타났다. 지자체의 시도 간, 그리고 시도 내 농촌유학 노력도 있었다.
흙을 밟는 도시 아이들
내가 교육감으로 재직하던 서울교육청에서 2020년대 초반부터 ‘흙을 밟는 도시 아이들’이라는 슬로건 아래 ‘생태전환교육’의 일환으로 권장하고 지원하면서 크게 확산했다. 장석웅 당시 전남교육감의 적극적 의지로 전남에서 시작해 전북·강원 지역으로도 확대됐는데, 지난 5년간 참여자가 총 2600여명에 이른다. 강원도에는 2025년 2학기 기준 44개 학교에 서울 이외의 학생까지 포함해 364명의 농촌유학생이 생겼다. 정근식 서울교육감은 최근 이를 제주도까지 확대했다. ‘제주도 한달살이’가 많은 사람에게 로망인 시대이고 교육청이 생활지원금까지 제공하니, 이제 ‘과잉 농촌유학’이 우려된다는 농담까지 들리곤 한다.
농촌유학의 진정한 의미는 단순히 시골에서 한 학기 보내는 체험에 그치지 않는다. 그것은 생태전환교육의 한 축이며, 산업문명에 대한 성찰이다. 인간의 탐욕이 불러온 기후재난이 우리의 생존 기반을 뒤흔드는 지금, 아이들이 자연을 다시 ‘배움의 공간’으로 경험하는 일은 문명사적 전환의 출발이다. 우리는 이제 “더 많이, 더 빨리”의 경쟁교육에서 “함께, 느리게, 더불어”의 생태교육으로 옮겨가야 한다. 농촌유학은 그 방향을 보여주는 살아 있는 교과서다.
농촌유학은 또한 도시와 농촌이 함께 숨 쉬는 상생의 교육이다. 학생 수가 줄어 폐교 위기에 몰렸던 전남 곡성의 한 학교는 도시에서 온 유학생 20명으로 활기를 되찾았다. 마을은 아이들의 웃음소리로 깨어나고, 학교는 다시 지역의 중심이 됐다. 아이 한 명의 존재가 마을의 미래를 바꾼 셈이다.
나는 농촌유학의 더 큰 의미를 ‘이중 로컬 정체성’에서 본다. 서울 학생이 지방 학교에서 한 학기를 보내며 그곳을 제2의 고향으로 품게 된다면, 그 아이는 두 개의 지역 정체성을 지니게 된다. 하나의 뿌리에 고정된 ‘단일 로컬’이 아니라, 두 개의 고향을 품은 ‘이중 로컬 인간’으로 성장하는 것이다. 이중 로컬 정체성은 로컬 간 다양성을 이해하고, 서로 다른 문화를 비교하며 보는 눈을 길러준다. 김관영 전북지사는 이런 의미를 살려 농촌유학생들에게 ‘명예도민증’을 수여했다. 아이들에게 제2의 고향을 공식적으로 인정해주는 상징적 노력이다.
재경시도민회 관계자들에게 “손주에게 할아버지 고향을 제2의 고향으로 물려주는” 캠페인을 하자고 제안한 적이 있다. 손주가 조부모의 고향 학교로 농촌유학을 간다면, 자녀 세대로 가며 끊어졌던 고향과의 유대가 세대를 넘어 이어질 것이다.
또한 농촌유학은 장기적인 귀농 지원정책이자 지방소멸 시대의 중장기 지역회복정책이라고도 의미 부여하고 싶다. 한 학기나 1년의 체류가 평생 인연으로 이어지고, 도시민이 농촌의 ‘생활인구’로 남아 지역과 관계를 맺는다. 일본에선 이를 ‘관계인구’라 부르며 지방을 살리는 새로운 개념으로 삼았다. 한국형 관계인구 확장의 가장 생생한 형태가 농촌유학생이다.
‘테마형 농촌유학’으로
이제는 농촌유학을 교육청의 시범사업으로만 둘 때가 아니다. 윤준병 더불어민주당 의원 등 여야 의원들이 주도해 ‘도시와 농어촌 교류촉진법’이 개정되며 지원의 법적 근거도 마련됐으니 거주공간 확충, 생활비 보조 등 다양한 국가적 지원 방안을 마련해야 할 것이다. 지방소멸대응기금의 일부를 농촌유학 거점 시설 조성에 활용하고, 가족 단위 체류를 지원한다면 더 많은 도시 아이들이 자연 속에서 배울 기회를 얻을 것이다.
그동안의 장점은 계승하면서, ‘테마형 농촌유학’의 모델도 등장하기를 바란다. 예를 들어 전북 섬진강변 마을에서는 ‘김용택 문학 농촌유학’을, 강원도 산골에서는 ‘생태예술 농촌유학’을, 남해에서는 ‘바다생태 농촌유학’을 운영할 수 있다. 자연과 문화, 지역의 인물과 전통이 어우러진 테마는 아이들의 배움을 더욱 풍성하게 한다. 시(詩) 농촌유학, 미술 농촌유학, 국악 농촌유학, 태권도나 골프 농촌유학처럼 예술·체육 중심으로 특성화하는 것도 좋다.
한 학기 동안 흙을 밟고, 새벽의 안개를 맞으며, 별이 쏟아지는 하늘을 본 아이들은 다시 도시로 돌아와서도 달라진 눈으로 세상을 본다. 도시의 빌딩 숲에서도 자연의 리듬을 기억하고, 경쟁의 교실에서도 공존의 가치를 떠올린다.
이런 의미에서, 농촌유학은 도시의 아이들이 자연 속에서 배우며 인간성과 공동체성을 회복하는 교육의 본질 회복 운동이라고 감히 말하고 싶다. 이미 영국 BBC와 일본 아사히신문이 한국의 농촌유학을 소개하며 “기후위기 시대의 교육적 실험”이라 평가했다. 한국의 농촌유학은 산업문명 이후 새로운 문명을 향한 교육적 전환을 세계에 보여주는 모델이 될 수 있다고 나는 믿고 있다.

폰테크 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬 > 온라인문의

온라인문의

폰테크 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬

페이지 정보

본문

회원로그인