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차장검사출신변호사 경실련 “강남 아파트 102억원 차익에 양도세는 고작 7억6000만원…장특공제 재검토해야”

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작성자 작성자 : 행복이이 연락처 연락처 : E-mail E-mail : djnfgsdj344hg@naver.com 댓글 0건 조회 0회 작성일 26-03-05 20:53

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차장검사출신변호사 주택을 장기 보유하면 양도소득세와 종합부동산세를 대폭 감면해주는 장기보유 특별공제(장특공제)가 수도권 집값 상승을 부추긴다는 지적이 나왔다. 서울 강남 고가 아파트를 팔아 100억이 넘는 시세차익을 얻는데도 양도세 부담은 7억원대에 그치는 만큼 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이 지속될 수밖에 없다는 것이다.
경제정의실천시민연합(경실련)은 3일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고 국토교통부 실거래가와 현행 양도세 등 부과 기준을 토대로 추정한 장특공제 적용 사례를 발표했다. 사례 중엔 이재명 대통령이 최근 매각한 성남시 분당구 아파트도 포함됐다.
분석 결과, 강남 고가 아파트 한 채를 10년간 보유하고 거주한 경우 장특공제를 받으면 양도차익 102억원에 부과되는 양도세가 이익의 약 7%(7억6000만원)에 불과했다. 강남구 압구정현대 2차 전용면적 196.84㎡를 2015년 25억원에 취득해 지난해 127억원에 매도했다고 가정한 결과다.
이 대통령이 매각한 분당 아파트도 장특공제 80%를 적용하면 양도세가 9227만원에 불과한 것으로 분석됐다. 1998년 3억6000만원에 매입한 주택을 올해 29억원에 매도했다면 세전 양도차익이 25억4000만원인데, 양도세를 제하고도 이익이 24억4000만원에 달한다. 만약 장특공제를 적용하지 않으면 세액은 6억원으로 올라가고, 세후 양도소득은 19억4000만원으로 줄어든다.
경실련은 “시세차익을 거둔 것은 대통령 잘못이 아니지만 엄연한 현실”이라며 “막대한 시세차익 문제를 정책 결정권자들이 해결하지 않는다면 우리 사회의 고질적 병폐가 더 악화될 것”이라고 주장했다.
서울 아파트 한 채를 15년간 보유하며 거주한 경우와 같은 기간 부산 해운대구 아파트 6채를 보유하며 5채는 투자용으로 세를 놓은 경우를 비교할 때도 강남 아파트 수익률이 압도적으로 높은 것으로 분석됐다.
압구정현대 3차 전용면적 82.5㎡를 2010년 12억5000만원에 취득해 지난해 55억원에 팔았다면 장특공제 80%를 적용받아 양도세로 2억4000만원을 내고 40억1000만원이 남는다.
반면 같은 금액인 12억5000만원으로 전세를 끼고 부산 해운대구 대우마리나1 전용면적 84㎡ 6채를 20억4000만원에 매입했다가 39억6000만원에 매도했다고 가정하면 총 세금이 7억9000만원, 세후 양도소득은 23억8000만원이다.
강남 실거주 1채 장기보유가 갭투자까지 벌인 부산 6채 보유보다 양도소득이 16억3000만원 많았던 셈이다.
양도세 장특공제는 1988년 최초 도입 때는 최대 공제율이 30%였다. 2005년 실수요자 보호 목적으로 공제율이 45%까지 상향됐고, 2008년 부동산 침체 완화 목적으로 다시 80%(20년 이상 보유)까지 높아졌다. 2020년부터는 10년 보유, 10년 거주 시 최대 공제율이 80%로 유지됐다.
장특공제는 양도세뿐만 아니라 종부세에도 적용된다. 1가구 1주택을 15년 이상 보유하면 최대 50%까지 공제율이 높아진다. 양도세와 마찬가지로 1가구 1주택에 대해서는 12억원까지 기본 공제도 적용된다.
경실련은 “그동안 정부가 다주택 보유가 집값 상승 원인이라는 진단하에 1주택자에 대한 세제 혜택을 확대한 결과 조세 형평성을 무너뜨리고 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 부추기는 원인이 됐다”며 “제도를 원점에서 재검토해야 한다”고 촉구했다.
이 대통령도 지난 1월 엑스에서 “주거 목적이 아닌 투자·투기용이라면 장기간 보유했다는 이유로 세금을 깎아주는 건 이상해 보인다”라며 장특공제에 대해 비판적 의견을 내놓은 바 있다.
지난달 ‘기후위기 대응을 위한 탄소중립·녹색성장 기본법(탄소중립기본법)’ 개정을 위한 공론화 절차가 본격적으로 시작됐다. 2년 전 이 법 제8조 제1항에 대해 헌법재판소가 재판관 전원일치로 헌법불합치 결정을 내린 데 따른 것이다. 국회는 지난달 28일까지 해당 조항을 개정해야 했지만 시한을 넘겼다. 국회 기후위기특별위원회 공론화위원회는 4월 중순까지 법 개정 논의를 마무리하겠다는 계획을 발표했다.
헌법재판소는 2024년 8월 29일 탄소중립기본법 제8조 제1항에 대해 헌법불합치 결정을 내렸다. 헌법불합치는 법 조항이 헌법에 합치되지 않는다는 판단이지만, 위헌 결정과 달리 법적 공백과 혼란을 막기 위해 국회가 법을 개정할 때까지 시한을 둔다. 위헌 결정 시 해당 법 조항은 즉시 효력을 잃지만 헌법불합치 결정을 받으면 해당 법 조항은 헌재가 제시한 기한 만료 후 효력을 잃는다. 탄소중립기본법에 대해 헌재가 제시한 개정 시한은 지난달 28일이었다.
문제가 된 제8조 제1항은 2030년까지 2018년 대비 국가 온실가스 배출량을 35% 이상 감축하도록 한 내용을 담고 있다. 헌재는 이 법이 2050년 탄소중립을 목표로 하면서도 “2030년까지의 감축목표 비율만 정하고 2031년부터 2049년까지 19년간의 감축목표에 관해서는 어떤 형태의 정량적인 기준도 제시하지 않”았다고 지적했다. 이로 인해 “점진적이고 지속적인 감축을 실효적으로 담보할 수 있는 장치가 없”고, 감축 부담을 “미래에 과중하게 이전”할 우려가 있다고 판단했다.
헌재는 해당 조항이 “우리들과 우리들의 자손의 안전과 자유와 행복을 영원히 확보할 것을 다짐”한 헌법 전문과, “모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다”는 헌법 제35조 제1항에 위배된다고 봤다.
국회 기후특위는 개정 시한을 3주 앞둔 지난달 3일에서야 공론화위를 출범시켰다. 이창훈 전 한국환경연구원(KEI) 원장을 위원장으로, 총 10명의 위원을 위촉했다.
공론화는 4월 중순 결론 도출을 목표로 한다. 당초 3월 말까지를 시한으로 제시했으나, 2024년 기후소송을 제기한 소송단이 촉박한 일정에 따른 졸속 추진 우려를 제기하면서 약 3주 연장됐다.
공론화 절차는 총 31명으로 구성된 의제숙의단이 토론 의제를 정하고, 이를 바탕으로 300명의 시민대표단과 40명의 미래세대 시민대표단이 논의하는 방식으로 진행된다.
의제숙의단은 시민사회·노동계·산업계 각 5명씩 15명과 헌법·산업·주거·기후예측 등 분야별 전문가로 구성된 자문단 14명, 미래세대 옴부즈만 2명(미래학자, 인구학자) 등으로 구성됐다.
시민대표단은 0세부터 70세 이상까지 전체 인구를 연령별 비율에 따라 배분해 300명으로 구성된다. 직접 의사 표현이 어려울 수 있는 0~14세 몫은 10대와 20대에 나누어 배정한다. 시민대표단이 15세 이상으로 구성되는 점을 고려해 15세 미만 초등학생과 중학생 각 20명씩으로 이뤄진 ‘미래세대 시민대표단’ 40명도 논의에 참여하도록 했다.
의제숙의단은 지난달 26~28일 3일간의 워크숍을 통해 시민대표단이 논의할 의제를 ‘감축 목표’, ‘감축 경로’, ‘이행 수단’ 등 세 가지로 정하기로 합의했다. 다만 감축목표 이외 의제에 대한 세부 답변선택지까지는 확정하지 못했다.
감축 목표와 관련해서는 유엔 기후변화에 관한 정부간 협의체(IPCC) 권고안을 반영할지 여부 등을 포함하기로 의견을 모았다. 반면 감축 경로에 대해서는 세부 설계 과정에서 이견이 좁혀지지 않아 투표로 정리한 뒤 공론화위에 결과를 전달했다. 이행 수단은 시간 부족 등으로 구체적 내용을 확정하지 못했다. 공론화위는 다음 주 회의를 열어 의제숙의단 논의 결과를 토대로 최종 의제를 확정할 예정이다.
의제숙의단에 참여한 황인철 녹색연합 전문위원은 “이번 공론화는 기후위기 대응 전반에 대한 것이 아니라 헌재가 헌법불합치 판단을 내린 감축 경로 등에 관한 것인데 의제숙의단에서도 헌재 결정 취지에 대해 제대로 이해하지 못한 경우가 있어 논의에 어려움이 있었다”며 “향후 공론화 과정에서는 헌재 결정 취지와 헌재가 제시한 기준을 명확하게 인식한 상황에서 거기에 부합한 결론을 만드는 공론화가 이뤄져야 한다”고 말했다.
다음 주 공론화위가 최종 의제를 확정하면 시민대표단은 이를 바탕으로 3월28·29일, 4월 4·5일 총 네 차례에 걸쳐 KBS를 통한 공개 숙의 방식의 본토의를 진행할 예정이다.

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